петък, 10 февруари 2012 г.

Възможности в кризата

Криза е. Това е най-често срещаният мотив на потребителите, за да се откажат или да отложат определена покупка. Поради икономическата несигурност цената на финансовия ресурс се увеличи и това създаде за една част от потребителите добра възможност да вложат свободните си средства в депозит с висока лихва, а на други – усещането, че високата стойност на заемния ресурс е бариера пред осъществяване на покупки. Икономическата логика обаче опровергава действията и на двете групи. При първите, с началните стъпки към стабилизиране на икономиката, възръщаемостта от спестяванията им, вложени в депозити, започна чувствително да намалява, а втората група от потребители забравят, че при използването на заемни средства за покупка, те трябва да мислят за баланса между две цени: тази на кредита и тази на покупката им. Конкретната група всъщност се представя от най-масовия потребител. Този, чиито доходи не са достатъчно високи, за да има възможност да направи големи покупки като кола или жилище със собствени средства.

Противно на наложилото се през последните години в обществото схващане, че повишените лихвени проценти оскъпяват покупката на собствено жилище, логиката на пазарната икономика показва точно обратното. В периода между 2005 и 2008 година цената на заемният от банките ресурс бе достигнала до най-ниските си нива. Това позволи на много потребители да се замислят за закупуване на недвижим имот. По този начин на пазара се появи платежоспособно търсене, което бързо изконсумира предложенията на пазара към онзи момент и се появи глад за нови. В обособилата се нова икономическа реалност, повишеното търсене започна да избутва цената на кв. м. на жилищата нагоре в търсене на равновесно положение на пазара. Казано по-просто, ако Вие сте избрали конкретно жилище и бихте желали да го закупите, при появата на още няколко потенциални купувачи, ще го придобие този, който е готов да плати най-добрата за продавача цена (в случая най-високата). Ето как по-ниската стойност на заемният ресурс, всъщност ще Ви накара да вземете по-голям кредит, за да се сдобиете със собствено жилище.

Графика: Динамика на средните лихвени проценти по жилищни кредити и пазарни цени на жилищата в страната*
Източник: БНБ и НСИ
*Прогнозата е направена от автора на база предходен темп на ръст/спад на пазара. представените лихвени проценти в лева и Евро за периода 2005 г. - 2006 г. отразява дългосрочне жилищни кредити.

Тъй като стойността на заемният капитал и стойността на недвижимите имоти са функция на пазара, то в моментните условя на криза изложеното по-горе съотношение между двете се обръща. Повишеният лихвен процент стеснява платежоспособното търсене, като отсява потенциалните кредитополучатели. Това, както може да се види ясно от графиката, отслабва търсенето на недвижими имоти. Предлагането започва да превишава търсенето и пазарът започва да търси нова равновесна цена отговаряща на новите условия. В този момент Вие се оказвате единственият купувач, проявил интерес към апартамента по-горе, което Ви поставя в позицията да договорите с продавача по-изгодна за Вас цена. Така въпреки по-високата стойност на заеманият финансов ресурс, Вие ще се нуждаете от по-малък обем от него.

Както вече споменахме, лихвеният процент по кредита и цената на недвижимите имоти са функция на пазара и те могат да се променят. При закупуването на жилище чрез кредит е необходимо внимателно да бъде подбран момента на покупката, защото кредитът тепърва ще бъде изплащан години напред и икономическата обстановка ще продължи да оказва влияние в една или друга посока върху стойността му. От друга страна, след осъществяване на покупката на Вашето жилище, стойността му вече спира да оказва влияние върху Вашите разходи и те започват да се определят изцяло от стойността на лихвите по кредита Ви.

След като икономиката премине през периода на криза, то подобряващите се условия ще започнат постепенно да оказват натиск върху стойността на заемните средства. Увеличаването на потребителите с достъп до тях отново ще започне да повишава платежоспособното търсене, а това ще се пренесе и върху цената на недвижимите имоти, която отново ще започне да се покачва. Така отново по-ниската стойност на заемният ресурс ще Ви накара да вземете по-голям кредит, за да се сдобиете със собствено жилище. Ако сте направили обаче покупката на имота на цени близки до дъното (за каквито експертите определят моментните), ще Ви бъдат необходими по-малко средства, а намаляващите лихвени проценти допълнително ще Ви спестяват от разходите.

Ето как страхът и паниката от икономическата криза понякога ни карат да взимаме емоционални решения и замъгляват рационалната преценка. Без такава обаче няма как да ръководим разумно финансите си, за да ги използваме оптимално в най-пълна степен.

Няма коментари:

Публикуване на коментар