30 октомври 2017 г.

Чужди купувачи се интересуват от индустриални площи в България


Нарастващ интерес за покупка на индустриални имоти в България регистрира през последните месеци консултантската компания за бизнес имоти Forton, стратегически партньор на Cushman&Wakefield.

Запитванията са за придобиване на доходоносни активи – логистични и производствени сгради, изградени по съвременни стандарти и отдадени под наем с дългосрочни договори. Потенциалните купувачи обаче проявяват интерес и към сделки със собственици с опция да продадат площите си, оставайки в тях под наем (sales and leaseback).

Търсенето е свързано с устойчивото развитие на този сегмент от пазара на имоти и потенциала за ръст в близките години, но липсата на готов инвестиционен продукт е пречка за подобни сделки.

Нарастващият инвеститорски интерес е логичен предвид стабилните наеми и на практика пълната заетост на този тип площи в София. Активността на купувачите от последните месеци обаче надминава и най-смелите ни очаквания – при 20 планирани срещи на последното издание на Expo Real в Мюнхен проведохме над 40, включително с институционални инвеститори“, обобщи Владимир Гюрджиев, мениджър „Индустриални имоти и развитие на парцели“ в Cushman &Wakefield Forton.

Данните от пазарния доклад на компанията за третото тримесечие на 2017 г. също показват подобряваща се среда за инвестиции и развитие на проекти в областта на индустриалните имоти. Делът на свободните площи в първокласния сегмент в София продължава да намалява и вече е под 1%, търсенето на парцели и площи под наем е високо, а наемните нива са стабилни около €4.5/кв. м за имоти до 10 000 кв. м. Слабото предлагане стимулира строителството на нови складови и производствени площи, като към третото тримесечие техният обем надхвърля 190 000 кв. м. В това число влизат както строителството на голям логистичен център на JYSK в Божурище, така и редица по-малки складови и производствени бази. Много от тях са разширения на вече съществуващи площи.

Според Владимир Гюрджиев пазарната ситуация е ясен сигнал, че моментът е подходящ за развитие на индустриални паркове и самостоятелни проекти. По думите му има потенциал не само за навлизане на външни инвеститори, но и за разрастване на българския бизнес.

Ключови за успеха всеки нов индустриални проект са два фактора – добрата инфраструктура и наличието на работна ръка в района. Първият от тях включва не само достъп до международни и вътрешни транспортни коридори, но и функционално използване на площта без излишно застрояване, както и обезпеченост с ток, вода и газ на сградите и парцелите в проекта. Работната ръка от своя страна става все по-критичен фактор при избора на локация и една от причините много инвеститори вече да гледат към Северна България.

През последните 15 години по редица причини инвестициите бяха концентрирани в централните и южните части на страната. Тези райони обаче вече са наситени с производства и фокусът на инвеститори и предприемачи вече се измества на север“, коментира Владимир Гюрджиев.

Сред примерите са Nexans, която планира разширение на базата си в Плевен, както и производителят на кабелни системи за автомобилната промишленост Leoni, който наскоро обяви планове за производство в града. Междувременно продължават инвестициите и в развити индустриални райони като Пловдив, където френската Latécoère започна строителство на фабрика за компоненти за авиоиндустрията, а вече представени в района компании разширяват производствата си.

26 октомври 2017 г.

Няма индикации за балон на пазара на имоти според имотни експерти


Проблемите с навременното получаване на акт 16 и преждевременното населване на сградите остават в миналото

Пазарът на имоти в София е в устойчив подем и няма данни за внезапно сриване на цените в резултат на нереално завишено търсене – това коменираха експерти по време на Деня на отворените врати „Покупка на имот“, организиран от СЖ Експресбанк.

Събитието съпостави три различни гледни точки, свързани с покупката на жилище – тази на строителен предприемач, брокер на недвижими имоти и на банка. Явлена и Контракт Сити бяха партньори на събитието.

Според експертите на Явлена, Индексът на достъпност до жилища (съотношението на цена на имота на квадрат и средната месечна работна заплата) намалява, което показва, че собственото жилище става все по-достъпно за българите. Това е признак, че не можем да говорим за опасност от балон на имотния пазар.

Тенденцията за ниски лихви ще се запази в близките месеци, прогнозират от банката. Въпреки това, банкерите съветват клиентите да помислят за допълнителни защити за дългосрочни кредити като жилищния заем, които ще ги предпазят от внезапно увеличение на лихвените проценти в бъдеще.

Подобна защита е жилищен кредит с фиксирана лихва. СЖ Експресбанк е една от двете финансови институции на българския пазар, която предлага фиксирана лихва за първите 10 години от кредита на много конкурентни нива, гарантираща предвидимост на разходите. Ако клиентът предпочита да се възползва от плаващия лихвен процент, то банката го защитава от трусове на пазара, като поставя буфер от половин пункт. Това на практика означава, че промяна в движението на пазара до 0,5 % няма да се отрази по никакъв начин на лихвата по съответния кредит.

Според някои, повишеното търсене ще намали изискванията към строителите и предприемачите, но експертното мнение на Контракт Сити е, че качеството на предлаганите сгради на пазара се покачва с всяка изминала година. Новите технологии, шумоизолацията, осигуряването на отлична околна среда и инфраструктура, дизайнерският подход към детайла вече са необходимост.

Експертите посочиха, че проблемите с получаване на акт 16 и обитаването на сгради преди въвеждането им в експлоатация остават в миналото и се случват все по-рядко. Все пак съветват купувачите да проучват добре както фирмата-строител и нейната история, така и имота преди закупуването. Препоръчително е самостоятелно или с помощта на брокер да проверят качеството и сроковете на изпълнение на сградата, както и осигуряването на захранваща инфраструктура - ток, вода и канализация.

В момента офертните цени обикновено са тези, на които се сключват сделките, обръщат внимание специалистите на Явлена. Разликите между офертна и реализирана цена са между 0 и 5%. Важно е купувачът да провери и дали в обявената цена е включен ДДС, защото това понякога също може да изненада потребителя, а е сериозен разход.

Публикуваната вчера парична статистика на БНБ показва ускорение в ръста на жилищните кредити. В края на септември 2017 г. жилищните кредити са 9.269 млрд. лв. и нарастват на годишна база с 5.8% (5.4% годишно увеличение през август 2017 година).

25 октомври 2017 г.

Коментар на Лъчезар Богданов за Бюджет 2018


Четири ключови въпроса, на които трябва да търсим отговор в Бюджет 2018:

1. Ще излезе ли България от групата на страни с прекомерни макроикономически дисбаланси? Там сме в неособено приятна компания с Хърватия, Франция, Португалия, Италия и Кипър. Извън общата оценка на бюджетната стабилност, фокусът тази година е върху подобряване на събираемостта на данъците, реформи при възлагането на обществени поръчки, по-ефективна процедура по-несъстоятелност, социално и образователно включване на онези, които към момента трудно намират заетост и получават достъп до образование.

2. Ще бъдат ли създадени стимули, които насърчават увеличаване на заетостта в частния сектор? Инструментите са най-общо два. От една страна, публичният сектор е голям работодател, и всяко съкращаване на хора – било заради ниска натовареност, било заради оттегляне на държавата от определени дейности, било чрез заместване с компютри – означава повече свободни хора за наемане в частния сектор. Точно в период на бърз икономически растеж и нарастващо търсене на работници е подходящо да се правят подобни стъпки. От друга страна, достъпът до различни социални трансфери – например обезщетения за безработица, отпуски, болнични и др. – създават различни стимули за работа. За да расте по-бързо икономиката, активно търсещите работа трябва да се увеличат.

3. Ще бъде ли създадена финансова рамка, която създава стимули за по-добро качество на образованието за по-широк кръг деца? Не е достатъчно просто да се увеличи бюджетът за функция „Образование“, не е достатъчно и да се насочат парите за заплати на учителите. Въпросът е дали насочването на средствата ще създаде стимул за решаване на конкретни проблеми – привличане на учители там, където липсват, или за конкретни предмети, увеличаване на достъпа за деца от уязвими групи, в семейства с нисък социален и образователен статус и т.н. Още повече, въпросът е дали и как увеличените средства ще финансират дейности, които ще повишат образователните постижения на максимално широк кръг деца – да не забравяме огромният дял на двойките на матурите по математика след 7-ми клас, или лошите резултати в международните изследвания ПИЗА по математика и езикова грамотност.

4. Ще има ли стимули за подобряването на бизнес средата? Ще има ли бюджетен стимул за онези ведомства, които подобряват ефективността и скоростта на работата си, облекчават бизнеса и гражданите, въвеждат нови технологии, и обратно – ще бъдат ли финансово санкционирани онези, които създават и прилагат тромави и скъпи процеси за работа, отблъскващи инвестиционния интерес към България?

Лъчезар Богданов, Управляващ партньор в „Индъстри уоч


23 октомври 2017 г.

Расте делът на аутсорсинг индустрията в БВП на България


За седма поредна година аутсорсинг индустрията бележи двуцифрен ръст и представлява 3,6% от БВП на България се посочва в “Доклад за българската аутсорсинг индустрия 2017“, изготвен от Българската аутсорсинг асоциация. Делът на сектора на изнесените услуги в БВП отбелязва стабилен растеж през последните години, като за 2014 г. той е 2,8%, a за 2015 г. – 3,4%. Редица са факторите за запазване на положителните тенденции, но най-основните са наличие на квалифицирана работна ръка, активно взаимодействие между бизнес, образование и държава, както и запазването на плоския данък и разширяване пакета за насърчаване на чужди инвестиции, коментира Светослав Иванов, изпълнителен директор на БАА в интервю за Bloomberg TV.

„Насърчавам всички колеги от бизнеса и образованието да бъдат активни и действащи в посока развитие на образователната система и бизнеса като цяло. БАА има 2 разработени магистърски програми в партньорство с университети в Пловдив и Бургас. Едната е „Информационни технологии в управлението и трансформацията на бизнес процеси“ в университета „Проф. д-р Асен Златаров“ – Бургас, в която преподавателите заедно с действащи оперативни мениджъри от бизнеса участваха в създаването на съдържанието. Другата е „Английски език и управление в бизнеса“ в пловдивския университет „Паисий Хилендарски". Тези програми са доказателство, че когато има желание от страна на бизнеса и на образователните институции, нещата се случват.“, допълни Светослав Иванов.

Запазва се тенденцията BPO секторът да е водещ по оборот и дял в аутсорсинг индустрията с 53%. ITO секторът се откроява с най-висока печалба, като формира 47% от индустрията. За сравнение през 2016 г. BPO секторът е бил с 58%, а ITO с 42%. По данни от “Доклад за българската аутсорсинг индустрия 2017“ сегменти HRO и FAO също отбелязват прираст, като те имат голям потенциал за развитие в бъдеще.

Индустрията на изнесените услуги се развива не само в София, но и в по-големите градове като Пловдив, Бургас и Варна. Основните характеристики, който трябва да притежава едни град, за да бъде атрактивен за аутсорсинг компаниите, продължават да бъдат наличие на необходимия човешки ресурс и учебни заведения, добре развита инфраструктура, подходящ клас офис сгради и стратегическо географско разположение.

България е водеща аутсорсинг дестинация в Европа и света, позиционирайки се сред първите 10 най-желани държави на глобално ниво. Редица международни компании са изградили офиси у нас и продължават да разрастват дейността си. Наблюдава се навлизане и на нови инвеститори на българския пазар, добави Светослав Иванов в интервю за Bloomberg TV. Основните предимства на страната ни са географското й положение, плоският данък, който е много атрактивен за инвеститорите, и не на последно място, добре развитият човешки ресурс по отношение на езикови познания и подготовка по информационни технологии.

19 октомври 2017 г.

БНП Париба с нов директор за България


БНП Париба обяви назначаването на Кристоф Деру за нов Директор за България в сила от 1 октомври 2017 г. на мястото на Ханс Бруке, който оглавяваше клона на Банката в България през последните 5 години. Ханс Бруке ще поеме нови отговорности в рамките на Групата БНП Париба в Киев, Украйна.

Кристоф Деру е с френска националност и има 25-годишен опит в банковия сектор с БНП Париба. Той започва кариерата си в Групата през 1991 г. и преминава през различни ръководни позиции във Франция, Белгия, Хонг Конг, Австралия и последната като ръководител на „Европейски корпорации“ в Корпоративно и Институционално Банкиране в офиса на БНП Париба в Мадрид, Испания.


Диверсифицираният и интегриран бизнес модел на Групата БНП Париба и по-специално подходът "Една банка" са основните ни стратегически силни страни. С глобалния си обхват в 74 страни, координирани бизнес линии и доказан опит Групата предлага пълен набор от иновативни решения, адаптирани към нуждите на нашите клиенти" - сподели Кристоф Деру за ролята на БНП Париба. „В България екип от 1,100 служители предоставят първокласни услуги и решения на нашите клиенти чрез трите дружества, представени на местния пазар: БНП Париба СА - клон София (Корпоративно и институционално банкиране и Бизнес линия „Депозити с Бъдеще“ за физически лица), БНП Париба Лични Финанси (лидер в потребителските кредити) и БНП Париба Кардиф (застрахователни продукти и услуги)."

Последните отличия, получени от БНП Париба, са признание за лидерската й позиция в банковия сектор. Престижното финансово издание Euromoney обяви БНП Париба за „Най-добра банка в корпоративния сегмент” за 2017 г. (един от общо шестте присъдени приза на Групата) и БНП Париба бе класирана като трета „Най-добра банка в управлението на парични средства“ в Централна и Източна Европа и втора в България.

18 октомври 2017 г.

Паническите разстройства поради стрес зачестяват


Добрата хидратация е един от начините за справяне с проблема

За голяма част от българите стресът се е превърнал в неразделна част от ежедневието. Особено податливи са хората, живеещи в големите градове. Това показват данните от национално проучване на Алфа Рисърч, според което 48% от българите усещат стрес от градския начин на живот всеки ден*. Подобна е и тенденцията в световен мащаб.

По последни данни на Световната Здравна Организация, глобалната икономика губи всяка година 1 трилион долара от намалена производителност на труда вследствие на стресови състояния. Статистиката към момента сочи, че над 300 милиона души по света страдат от депресия, а над 260 милиона – от тревожни разстройства.

Според психолозите, менталните усилия, които човек полага за предвиждане и контрол на дадена ситуация, се възприемат от организма като реално случващи се и го поставят в режим на справяне с проблема. Вътрешното напрежение, което изпитваме, се изразява в раздразнителност, агресия, загуба на концентрация, сухота в устата и дехидратация.

Данните на Алфа Рисърч показват, че

Инвестирането във вече съществуващи индустриални бази крие специфични рискове


Инвестирането във вече съществуващи индустриални бази крие рискове, когато не се вземат предвид техническите параметри на обектите. Част от предприемачите решават да разширят или реновират съществуващите бази, докато други използват парцела, за да стартират напълно нов проект. И в двата случая пропуските при предварителния технически одит на обектите могат да доведат до различни проблеми и забавяне на инвестицията. Това посочват от Корект Проект, компания, посветена на управлението, консултантските услуги и пълното обслужване на строително-инвестиционни проекти.

Покупката и преустройството на вече съществуващи производствени бази се среща все по-често, а една от причините за това са по-високите цени на свободните терени.”, коментира Димитър Недев, управител на Корект Проект. „Все още обаче ставаме свидетели на случаи, при които пропуски в техническия анализ и одит на обектите, водят до оскъпяване на инвестицията“. По думите му в подобни ситуации дори може да се стигне до неочаквано високи експлоатационни разходи и такива свързани с амортизация и ремонти на сградите.

Според експертите на компанията нагласите на предприемачите се движат в

17 октомври 2017 г.

Пропуск в законодателството позволява неотчитане на вода за стотици хиляди левове


Знаете ли какво ще се случи ако не осигурите достъп до инкасатор на ВиК да отчете показанията на вашия водомер или той просто спре да работи? Отговорът е, че ще започнете да получавате сметки изчислени на база. Според Наредба № 4 на МРРБ от 14.09.2004 г. за условията и реда за присъединяване на потребителите и за ползване на водоснабдителните и канализационните системи, ако сте битов абонат базата ви се определя както следва - по 6 куб. м при топлофицирано жилище и по 5 куб. м - при нетоплофицирано жилище за всеки обитател. Тъй като няма краен срок или задължение предвидено в закона всеки абонат да поставя водомер или да осигурява достъп за отчет на водомерите си, много хора предпочитаха да бъдат отчитани на база, защото потреблението им бе по-голямо от нея и по този начин спестяваха част от сметките си. За това и бяха направени промени във въпросната наредба 4 след, според които количества вода отчитани на база се завишават всяко тримесечие с по 1,0 куб. м за всеки обитател. По този начин в краткосрочен план от около година стратегията за отчитане на база става неизгодна за домакинствата.

До тук всичко изглежда уредено и решено чрез въпросната наредба 4. Нека обаче сега видим как стоят нещата ако не сте битов абонат, а бизнес. Чл. 39, ал. 5 т. 3 гласи, че се отчита

16 октомври 2017 г.

Интересът към новите квартали в София изпреварва предлагането



Активното търсене на жилища в новите райони на София вече изпреварва предлагането. Квартали като Витоша, които допреди няколко години не попадаха в обсега на купувачите и се считаха за неатрактивни, вече се радват на сериозен интерес, а голяма част от сделките се сключват още на етап „зелено“. Благодарение на активния пазар, строителните предприемачи бързо успяха да насочат инвестициите си към новите терени, но в момента се наблюдава леко разминаване между търсенето и предлагането. Въпреки това, цените на имотите във Витоша се задържат стабилни и все още са под средните стойности за столицата.

9 октомври 2017 г.

Как да развием потенциала на регионалната ни икономика


Основен проблем пред икономическото развитие на България е непропорционалността й. С годините регионалната икономика не бе развивана, а усилията се съсредоточаваха основно към нейното представяне на макро ниво. Централизирането на услугите, които държавата предоставя на бизнеса също изиграха своята роля в упадъка на местните икономики в различните области на страната. Структурата на бизнеса се промени от производство към предоставяне на услуги. Така в притегателен център за правене на бизнес и двигател на икономиката ни се превърна столицата.

Тук се изсипаха и най-големите инвестиции в образование и производство на квалифицирани кадри. Така малко по-малко вътрешната миграция се насочи от по-малките градове и населени места към по-големите и основно София. И докато тук икономиката работи на пълни обороти на други места тя се разпада. Все повече фирми по-страната преустановяват работа или спират своите планове за инвестиране и развитие поради липсата на квалифицирана работна ръка. Малкият пазар на труда, който има в различните области води и до ниски работни заплати. Диспропорцията за един и същи положен труд в столицата и в град Видин например се измерва в пъти. В края на второто тримесечие на тази година средните възнаграждения в София са 1411 лв. сочат данните на НСИ. Сумата е по-висока от миналогодишната с 10.3%. За сравнение средната работна заплата за страната в края на юни е била 1 040 лв. Във Видин пък средното месечно заплащане е най-ниското в страната като достигат 669 лв. Така и малкото останали специалисти

5 октомври 2017 г.

Затворените комплекси се обособяват като отделен сегмент на пазара на недвижими имоти


Затворените комплекси вече не са само тенденция, а се обособяват като отделен сегмент на пазара на недвижими имоти. Увеличава се броят на купувачите, които търсят жилища единствено в комплекси от затворен тип. Това обикновено са млади семейства с деца, при които средата и сигурността са от особено значение. Това посочват от консултантската компания Имотека.

Любомирка Атанасова, изпълнителен директор на Имотека

Хората искат да подобрят начина си на живот, а затворените комплекси осигуряват по-добра среда за живеене. Клиентите държат пространството около сградата, която обитават да бъде добре поддържано и да разполага с различни удобства като спортни и детски площадки“, казва Любомирка Атанасова, изпълнителен директор на Имотека.

От компанията отчитат, че се повишава взискателността на клиентите към предлаганите имоти. Трите най-важни критерия по които избират жилище са сигурността, заобикалящата среда и социалното обкръжение. На първо място почти половината от купувачите поставят безопасната среда като най-важен фактор при избор на жилище. Затова предпочитат имотът им да се намира в затворен комплекс с контролиран достъп и видеонаблюдение.

Търсената сигурност се изразява не само по отношение на охраната на собствеността, но и в спокойствието при отглеждането на децата. Социалното обкръжение, което съседите създават, е важен критерий за избор на средата.“, коментира Любомирка Атанасова.

Близо 30% от клиентите разчитат на доброто качество на строителството и запазената околна среда. Предпочитани са градските жилища, които осигуряват контакт с природата чрез вътрешен двор или се намират в близост до природни забележителности.

Купувачите искат заобикалящата среда да отговаря на качеството и стандарта им на живот. Затова не може да се прави компромис с външния вид на сградата и пространството около нея.“, уточни Атанасова. По думите й организацията на етажната собственост става все по-важен фактор при процеса на покупка на жилище. Клиентите искат да опознаят бъдещите си съседи и да се проверят как се осъществява управлението на сградата.


Комплексните услуги по управление и поддръжка на имотите задоволяват нуждите на живущите и им спестяват допълнителни грижи по собствеността им. Правилното стопанисване на сградата дава добавена стойност на имотите, а това повишава ликвидността им, когато са купени с цел инвестиция.“, посочи Теодора Стоева, консултант в Имотека. „По този начин собствениците, които живеят извън града са много по-спокойни за имотите си, а потенциалните наематели не са ангажирани с грижите за общите части.

Имотека е част от AG Capital, най-голямата група в сферата на недвижимите имоти в България. Екипът на компанията е с над 20-годишен опит в консултирането за покупко-продажба на жилища както старо строителство, така и в новостроящи се сгради. Последният ексклузивен проект на компанията Елизиум е жилищен комплекс от затворен тип, намиращ се в кв. Манастирски ливади – изток. Жилищата в него са продадени за около година. Именно в този район се намира и най-новият проект на компанията – Green Residence, който вече има разрешение за ползване Акт 16.

Green Residence

Green Residence е разположен на ул. Васил Стефанов, в непосредствена близост до бул. България и Околовръстния път, но едновременно с това е далече от градския шум и трафика. В комплекса има денонощна охрана, а контролът на достъпа се осъществява и чрез видеонаблюдение. Осигурена е цялостна поддръжка на сградата и пространството около нея. Проектът Green Residence впечатлява с просторния и богато озеленен вътрешен двор с обща площ около 5000 кв.м. Близостта му до планината осигурява внушителна гледка към Витоша. До момента са продадени 80% от жилищата, но все още има възможност за избор на апартамент с различна площ, изложение и етаж. Средната цена на имотите е около 1000 евро/кв.м.

Запитванията ни до момента са предимно от млади семейства с деца, които търсят най-доброто съчетание между градско жилище и близост от природата. Повечето от тях държат на спокойната и безопасна среда, в която искат да отглеждат децата си.“, допълни Теодора Стоева.

От компанията очакват интересът към затворените комплекси да се задържи и заедно с по-високите изисквания от страна на купувачите, това да доведе до повишаване на качеството на предлаганите имоти.

4 октомври 2017 г.

„Непал” - Изложба на Костадин Жиков за земята, която омагьосва

 

В салона на БНП Париба в столицата бе открита изложба живопис „НЕПАЛ”. Експозицията от 20 картини на Костадин Жиков е вдъхновена от величествените Хималаи и впечатления от мистичната красота на Изтока, които е натрупал по време на пътуването си през 2016 г.

„Земя, която омагьосва своите посетители! Място, където можеш да чуеш пулса на Вселената!“ – така художникът Костадин Жиков описва своето усещане за Непал.


Пътешествайки из Катманду, младият възпитаник на ВТУ „Св. Св. Кирил и Методий” се потопява в автентичното ежедневие на непалските хора. Преживяванията му се докосват до двата края на спектъра от човешки емоции. Този океан от бушуващи чувства е подтикнал твореца да създаде и поредицата от платна с портрети на местни жители, както и характерните пейзажи с изгледи от Хималаите.

Изложбата „НЕПАЛ” може да бъде разгледана в делничните дни до 31 октомври, между 9 ч. и 18 ч. в Concept Store на БНП Париба на бул. „Цар Освободител” № 2 в София.

2 октомври 2017 г.

Има ли балон при цените на имотите?


Този въпрос започва да вълнува все повече хора и най-често срещаният отговор за тях е положителен. Последната година и половина цените на имотите нараснаха с около 30%. Именно този бърз ръст подхрани усещането, че сме свидетели на нов балон в цените. Всъщност ръстът се обуславяше от това, че доста дълго време цените се задържаха близо до дъното, което достигнаха през 2012 г.

Нестабилната политическа ситуация през последните години даде своето отражение и върху българската икономика, така хората продължиха да изпитват несигурност за своите работни места и бъдещи доходи. Банките намалиха лихвените проценти по предлаганите от тях жилищни кредити, до рекордно ниски нива и на пазара могат да се видят оферти за кредити гравитиращи около 3,5 % годишна лихва. Именно постигнатата относителна стабилност в политически и икономически план започна да кара хората да се замислят към предприемането на покупки. Данните на НСИ сочат, че като двигател на БВП все повече се оформя нарастващото вътрешно потребление. Достъпността на кредитите е в обратна корелация с цените на имотите. Колкото по-достъпни и с ниски лихви са предлаганите жилищни кредити, толкова повече хора имат възможност за финансиране и създават платежоспособно търсене, това пък веднага се пренася върху цените на имотите, които поемат в посока нагоре.

Както вече казах, според мен към момента не можем да говорим за създаване на балон при цените на недвижимите имоти. Бързият ръст в цените, който подхрани това усещане, се създаде, защото много фактори се бяха подредили в правилна посока – рекордно ниски лихви по кредитите, положителни сигнали от страна на икономиката и усещане за сигурност и стабилност в доходите. Просто някой трябваше да бутне „доминото“.

Все пак ще видим ли балон в цените и как да го разпознаем?

На тези въпроси можем да си отговорим като се опитаме да си припомним как изглеждаше пазарът на имоти преди 10 години, когато достигна своя връх. В ценово изражение можем да използваме статистиката, която ни предоставя един от най-популярните сайтове за продажба на недвижими имоти – www.imot.bg. Ако погледнем данните за средната цена на 3-стаен апартамент в един от най-желаните квартали в столицата – Младост, ще видим, че за последните 3 години цената е в непрестанен ръст. Този отрязък от време потвърждава опасенията за надуване на балон. В същото време обаче ако разгледаме в исторически план цената ще видим, че тя все още е далеч от своите пикови нива достигнати през 2007 г. – 2008 г. С други думи потенциалът й за ръст все още не е изчерпан. Подобни са графиките на цените в редица други райони.

Графика 1. Средни цени на жилищата в квартал Младост за последните 3 години

 Източник: www.imot.bg

Графика 2. Средни цени на жилищата в квартал Младост за последните 14 години
Източник: www.imot.bg

В периода 2005 г. – 2008 г. пазарът на недвижими имоти беше изцяло доминиран от агенциите и продавачите. Тогава доста трудно можеше да се сдобиеш с жилище без да преминеш поне през 2 брокера и съответно да се наложи да платиш 2 комисионни – на брокера, който си избрал да ти търси имот и на този, който е брокер на имота, който си избереш. По това време да си брокер на недвижими имоти бе нещо като работа мечта. Работното време бе ненормирано, не се налагаше много много да познават имотите, а просто да носят с тях ключа и разбира се не на последно място, огледите се заплащаха. Някъде през 2006 си спомням, че ми се наложи да търся квартира и схемата, по която се работеше, бе агенцията осигурява 3 безплатни огледа, а всеки следващ се заплаща по 20 лева. Ако пък сам избираш жилище през някой сайт, то задължително се заплаща огледа. Така дори и да не се стигне до продажба или отдаване под наем, брокерът получаваше заплащане само за това, че е дошъл да ви отвори жилището. Това гарантираше месечни доходи от над 1 000 лева, а при осъществена продажба те скачаха двойно и тройно. Днес подобен подход все още не се наблюдава, което показва, че въпреки всичко не сме стигнали търсенето от преди 10 години, което да може да понесе подобни условия.

Комисионните на агенциите пък варираха от между 3 и 6 процента в зависимост от параметрите на сделката. След студения душ, който преживя пазарът тези комисионни се свиха до по-скромни нива от около 1,5%-2%. В момента те гравитират около 3%, като на някои места все още могат да се срещнат комисионни от по 2,5%.

Друг признак за прегряване на пазара тогава беше видът на имотите, които се търсеха. Масовото търсене бе насочено към маломерни двустайни жилища. Това бе така, защото цените бяха се изстреляли, а очакванията, които имаше на пазара и у потребителите бяха за това, че цените ще продължават да растат. Въпреки достъпните кредитни продукти, ръстът на заплатите не можеше да догони бързото покачване на цените и за това хората бяха с нагласата по-скоро да се сдобият със собствен дом, дори и малък, за да не станат цените прекалено недостъпни за тях.

Днес според данни на агенцията за недвижими имоти АДРЕС двустайните и тристайните жилища продължават да формират най-големите дялове в типовото разпределение на имотите. Те са съответно 35% и 39% от всички сключени през полугодието сделки. Това ни показва, че тристайните апартаменти са реално най-търсените на пазара. Причината е в достъпността на имотите. С други думи, потребителите могат да си позволят да отделят средства, които да бъдат достатъчни за закупуване на по-голямо жилище. С ръста на цените на имотите, разбира се потребителите ще пренасочат своето търсене към по-малки като размер жилища, ако той не се компенсира от същия ръст в работните заплати.

Друг индикатор, който може да ни послужи за определяне на фазата, в която се намира пазарът на имотите е броят въведени в експлоатация жилища и сгради. Последните данни на Националния статистически институт (НСИ) показват, че броят им през второто тримесечие на 2017 г. е 585, а новопостроените жилища в тях са 2 576. Спрямо второто тримесечие на 2016 г. сградите са с 66 повече, или с 12.7%, а жилищата в тях се увеличават с 323, или с 14.3%. Нека сега да видим как са изглеждали тези числа през годините, когато пазарът бе във възход. новопостроените жилищни сгради през 2008 г. са 2 939 и се увеличават с 9.0% в сравнение с 2007 година. Броят на новопостроените жилища в тях се увеличил с 11.5% в сравнение с 2007 г. и достига 21 041. Въпреки, че тези данни са на годишна база, а в последствие НСИ преминаха към тримесечни отчети, то общият брой на новопостроените жилища за 12 месеца назад (юни 2017 г. – юни 2016 г.) е 9 157. Повече от двойно по-малък брой в сравнение с 2008 г. (21 041). Това показва, че все още търсенето не е достигнало до нивата си от преди 10 години и пазарът има още да расте от гледна точка на нова продукция.

Графика 3. Въведени в експлоатация новопостроени жилищни сгради и жилища по тримесечия 
Източник: НСИ

Друг паралел, който можем да направим днес е типът на сключваните сделки. През периода 2007 г. – 2008 г. най-масови бяха така наречените сделки „на зелено“. Тогава цените на предварително закупуваните имоти бяха с около 30% по-ниски от тези на завършените. До тук се стигна, защото цените на имотите бяха се покачили много по-вече, от колкото можеше да си позволи масовия потребител. Банките лесно отпускаха кредити с ниски лихви, но високите суми тежаха на семейния бюджет. Днес този тип сделки все още се развива бавно и потребителите, често предпочитат да платят малко по-висока цена, но да се добият с готово за експлоатация жилище, а не несигурно чакане и постоянни отлагания на пускането на имота за живот.

В банковото кредитиране също се наблюдават съществени проблеми. Днес лихвите по жилищните кредити са на рекордно ниски нива. Много по-ниски от нивата през 2007 г. и 2008 г., но пък самите банкови продукти тогава акцентираха не толкова на лихвените условия, колкото на дългите гратисни периоди. Така банките предлагаха кредити с начални гратисни периоди от по 1 - 3 до даже и 5 години, в които клиентите на заплащаха вноски. Това им позволяваше да закупят сега имот и да се надяват, че през следващите години ще успеят да повишат доходите си до толкова, че да могат да изплащат вноските си и да им остават все пак някакви средства за живот. Други потребители пък крояха „тънки“ схеми да купят на зелено имот, който след 1-2 години когато се построи и бъде пуснат в експлоатация да продадат на по-висока цена като междувременно не плащат лихви на банките.

В онези години покупката на жилище бе станала по-популярна тема от българския футбол през 1994 г. и политиката. Всеки говореше за имоти и всеки обясняваше за какви ли не способи, начина и средства, за да се сдобие с имот и в последствие този имот да му донесе печалба. Увереността пък в бъдещите доходи идваше от очакванията, че след като сме вече част от Европейския съюз и заплатите ни ще се изравнят бързо с тези в другите страни. Често за пример се даваше съседна Гърция, в която стандартът на живот преди е бил нисък, но бързо се е покачил и с него цените на имотите там.

Както сами можете да се уверите, до фазата на надуване на балон в цените на недвиижимите имоти има все още време. Всички изброени характеристики по-горе се проявиха малко преди икономическата и финансова криза да се настани трайно в сектора и той да изпадне в летаргия за няколко години. Но ако си мислите, че през 2007 г. - 2008 г. сме били свидетели на надуване и спукване на балон в цените на имотите, то имам изненада за вас – такъв балон нямаше дори и в този момент. Пазарът вървеше с уверени темпове към прегряване, но реално ако цените на квадрат жилищна площ в София бяха стигнали 2 000 евро, то индикациите бяха, че пазарът би понесъл дори и цени от 3 000 евро. В основата на това стояха именно безоблачните очаквания, че изоставащата в икономически план България ще се понесе на крилете на Европейския съюз и цените ще достигнат тези в Германия или Франция, а заплащането на труда щеше дори и да го надмине. Кризата просто предотврати именно това прегряване и надуване на много по-сериозен балон в сегмента с много по-тежки последствия. Нека си припомним само, че спукването на имотният балон в САЩ, отприщи финансово цунами, което излезе извън пределите на икономиката. В България подобни последици нямаше. Дори нямаше и масови фалити на агенции за недвижими имоти.

До кога ще растат цените на жилищата е въпрос с повишена трудност. Те обикновено са обвързани с нивото на инфлацията, така че техният ръст при равни други условия ще бъде стабилен във времето. Очакванията за леко покачване на лихвите по кредитите ще задържи и може да доведе до леко понижение на цените. В следващите 12 месеца според мен те ще се движат диапазона на +/- 5% за различните населени места и райони. Ускоряването на ръста на доходите ще активизира купувачите, а пътят нагоре изглежда разчистен и безоблачен, но темповете, които видяхме преди 10 години ще бъдат значително по-бавни.

Всеки, който смята, че публикацията е интересна и иска да чете и други такива, може да хареса страницата на блога Икономика и общество, за да вижда най-новите публикации в блога.