2 октомври 2017 г.

Има ли балон при цените на имотите?


Този въпрос започва да вълнува все повече хора и най-често срещаният отговор за тях е положителен. Последната година и половина цените на имотите нараснаха с около 30%. Именно този бърз ръст подхрани усещането, че сме свидетели на нов балон в цените. Всъщност ръстът се обуславяше от това, че доста дълго време цените се задържаха близо до дъното, което достигнаха през 2012 г.

Нестабилната политическа ситуация през последните години даде своето отражение и върху българската икономика, така хората продължиха да изпитват несигурност за своите работни места и бъдещи доходи. Банките намалиха лихвените проценти по предлаганите от тях жилищни кредити, до рекордно ниски нива и на пазара могат да се видят оферти за кредити гравитиращи около 3,5 % годишна лихва. Именно постигнатата относителна стабилност в политически и икономически план започна да кара хората да се замислят към предприемането на покупки. Данните на НСИ сочат, че като двигател на БВП все повече се оформя нарастващото вътрешно потребление. Достъпността на кредитите е в обратна корелация с цените на имотите. Колкото по-достъпни и с ниски лихви са предлаганите жилищни кредити, толкова повече хора имат възможност за финансиране и създават платежоспособно търсене, това пък веднага се пренася върху цените на имотите, които поемат в посока нагоре.

Както вече казах, според мен към момента не можем да говорим за създаване на балон при цените на недвижимите имоти. Бързият ръст в цените, който подхрани това усещане, се създаде, защото много фактори се бяха подредили в правилна посока – рекордно ниски лихви по кредитите, положителни сигнали от страна на икономиката и усещане за сигурност и стабилност в доходите. Просто някой трябваше да бутне „доминото“.

Все пак ще видим ли балон в цените и как да го разпознаем?

На тези въпроси можем да си отговорим като се опитаме да си припомним как изглеждаше пазарът на имоти преди 10 години, когато достигна своя връх. В ценово изражение можем да използваме статистиката, която ни предоставя един от най-популярните сайтове за продажба на недвижими имоти – www.imot.bg. Ако погледнем данните за средната цена на 3-стаен апартамент в един от най-желаните квартали в столицата – Младост, ще видим, че за последните 3 години цената е в непрестанен ръст. Този отрязък от време потвърждава опасенията за надуване на балон. В същото време обаче ако разгледаме в исторически план цената ще видим, че тя все още е далеч от своите пикови нива достигнати през 2007 г. – 2008 г. С други думи потенциалът й за ръст все още не е изчерпан. Подобни са графиките на цените в редица други райони.

Графика 1. Средни цени на жилищата в квартал Младост за последните 3 години

 Източник: www.imot.bg

Графика 2. Средни цени на жилищата в квартал Младост за последните 14 години
Източник: www.imot.bg

В периода 2005 г. – 2008 г. пазарът на недвижими имоти беше изцяло доминиран от агенциите и продавачите. Тогава доста трудно можеше да се сдобиеш с жилище без да преминеш поне през 2 брокера и съответно да се наложи да платиш 2 комисионни – на брокера, който си избрал да ти търси имот и на този, който е брокер на имота, който си избереш. По това време да си брокер на недвижими имоти бе нещо като работа мечта. Работното време бе ненормирано, не се налагаше много много да познават имотите, а просто да носят с тях ключа и разбира се не на последно място, огледите се заплащаха. Някъде през 2006 си спомням, че ми се наложи да търся квартира и схемата, по която се работеше, бе агенцията осигурява 3 безплатни огледа, а всеки следващ се заплаща по 20 лева. Ако пък сам избираш жилище през някой сайт, то задължително се заплаща огледа. Така дори и да не се стигне до продажба или отдаване под наем, брокерът получаваше заплащане само за това, че е дошъл да ви отвори жилището. Това гарантираше месечни доходи от над 1 000 лева, а при осъществена продажба те скачаха двойно и тройно. Днес подобен подход все още не се наблюдава, което показва, че въпреки всичко не сме стигнали търсенето от преди 10 години, което да може да понесе подобни условия.

Комисионните на агенциите пък варираха от между 3 и 6 процента в зависимост от параметрите на сделката. След студения душ, който преживя пазарът тези комисионни се свиха до по-скромни нива от около 1,5%-2%. В момента те гравитират около 3%, като на някои места все още могат да се срещнат комисионни от по 2,5%.

Друг признак за прегряване на пазара тогава беше видът на имотите, които се търсеха. Масовото търсене бе насочено към маломерни двустайни жилища. Това бе така, защото цените бяха се изстреляли, а очакванията, които имаше на пазара и у потребителите бяха за това, че цените ще продължават да растат. Въпреки достъпните кредитни продукти, ръстът на заплатите не можеше да догони бързото покачване на цените и за това хората бяха с нагласата по-скоро да се сдобият със собствен дом, дори и малък, за да не станат цените прекалено недостъпни за тях.

Днес според данни на агенцията за недвижими имоти АДРЕС двустайните и тристайните жилища продължават да формират най-големите дялове в типовото разпределение на имотите. Те са съответно 35% и 39% от всички сключени през полугодието сделки. Това ни показва, че тристайните апартаменти са реално най-търсените на пазара. Причината е в достъпността на имотите. С други думи, потребителите могат да си позволят да отделят средства, които да бъдат достатъчни за закупуване на по-голямо жилище. С ръста на цените на имотите, разбира се потребителите ще пренасочат своето търсене към по-малки като размер жилища, ако той не се компенсира от същия ръст в работните заплати.

Друг индикатор, който може да ни послужи за определяне на фазата, в която се намира пазарът на имотите е броят въведени в експлоатация жилища и сгради. Последните данни на Националния статистически институт (НСИ) показват, че броят им през второто тримесечие на 2017 г. е 585, а новопостроените жилища в тях са 2 576. Спрямо второто тримесечие на 2016 г. сградите са с 66 повече, или с 12.7%, а жилищата в тях се увеличават с 323, или с 14.3%. Нека сега да видим как са изглеждали тези числа през годините, когато пазарът бе във възход. новопостроените жилищни сгради през 2008 г. са 2 939 и се увеличават с 9.0% в сравнение с 2007 година. Броят на новопостроените жилища в тях се увеличил с 11.5% в сравнение с 2007 г. и достига 21 041. Въпреки, че тези данни са на годишна база, а в последствие НСИ преминаха към тримесечни отчети, то общият брой на новопостроените жилища за 12 месеца назад (юни 2017 г. – юни 2016 г.) е 9 157. Повече от двойно по-малък брой в сравнение с 2008 г. (21 041). Това показва, че все още търсенето не е достигнало до нивата си от преди 10 години и пазарът има още да расте от гледна точка на нова продукция.

Графика 3. Въведени в експлоатация новопостроени жилищни сгради и жилища по тримесечия 
Източник: НСИ

Друг паралел, който можем да направим днес е типът на сключваните сделки. През периода 2007 г. – 2008 г. най-масови бяха така наречените сделки „на зелено“. Тогава цените на предварително закупуваните имоти бяха с около 30% по-ниски от тези на завършените. До тук се стигна, защото цените на имотите бяха се покачили много по-вече, от колкото можеше да си позволи масовия потребител. Банките лесно отпускаха кредити с ниски лихви, но високите суми тежаха на семейния бюджет. Днес този тип сделки все още се развива бавно и потребителите, често предпочитат да платят малко по-висока цена, но да се добият с готово за експлоатация жилище, а не несигурно чакане и постоянни отлагания на пускането на имота за живот.

В банковото кредитиране също се наблюдават съществени проблеми. Днес лихвите по жилищните кредити са на рекордно ниски нива. Много по-ниски от нивата през 2007 г. и 2008 г., но пък самите банкови продукти тогава акцентираха не толкова на лихвените условия, колкото на дългите гратисни периоди. Така банките предлагаха кредити с начални гратисни периоди от по 1 - 3 до даже и 5 години, в които клиентите на заплащаха вноски. Това им позволяваше да закупят сега имот и да се надяват, че през следващите години ще успеят да повишат доходите си до толкова, че да могат да изплащат вноските си и да им остават все пак някакви средства за живот. Други потребители пък крояха „тънки“ схеми да купят на зелено имот, който след 1-2 години когато се построи и бъде пуснат в експлоатация да продадат на по-висока цена като междувременно не плащат лихви на банките.

В онези години покупката на жилище бе станала по-популярна тема от българския футбол през 1994 г. и политиката. Всеки говореше за имоти и всеки обясняваше за какви ли не способи, начина и средства, за да се сдобие с имот и в последствие този имот да му донесе печалба. Увереността пък в бъдещите доходи идваше от очакванията, че след като сме вече част от Европейския съюз и заплатите ни ще се изравнят бързо с тези в другите страни. Често за пример се даваше съседна Гърция, в която стандартът на живот преди е бил нисък, но бързо се е покачил и с него цените на имотите там.

Както сами можете да се уверите, до фазата на надуване на балон в цените на недвиижимите имоти има все още време. Всички изброени характеристики по-горе се проявиха малко преди икономическата и финансова криза да се настани трайно в сектора и той да изпадне в летаргия за няколко години. Но ако си мислите, че през 2007 г. - 2008 г. сме били свидетели на надуване и спукване на балон в цените на имотите, то имам изненада за вас – такъв балон нямаше дори и в този момент. Пазарът вървеше с уверени темпове към прегряване, но реално ако цените на квадрат жилищна площ в София бяха стигнали 2 000 евро, то индикациите бяха, че пазарът би понесъл дори и цени от 3 000 евро. В основата на това стояха именно безоблачните очаквания, че изоставащата в икономически план България ще се понесе на крилете на Европейския съюз и цените ще достигнат тези в Германия или Франция, а заплащането на труда щеше дори и да го надмине. Кризата просто предотврати именно това прегряване и надуване на много по-сериозен балон в сегмента с много по-тежки последствия. Нека си припомним само, че спукването на имотният балон в САЩ, отприщи финансово цунами, което излезе извън пределите на икономиката. В България подобни последици нямаше. Дори нямаше и масови фалити на агенции за недвижими имоти.

До кога ще растат цените на жилищата е въпрос с повишена трудност. Те обикновено са обвързани с нивото на инфлацията, така че техният ръст при равни други условия ще бъде стабилен във времето. Очакванията за леко покачване на лихвите по кредитите ще задържи и може да доведе до леко понижение на цените. В следващите 12 месеца според мен те ще се движат диапазона на +/- 5% за различните населени места и райони. Ускоряването на ръста на доходите ще активизира купувачите, а пътят нагоре изглежда разчистен и безоблачен, но темповете, които видяхме преди 10 години ще бъдат значително по-бавни.

Всеки, който смята, че публикацията е интересна и иска да чете и други такива, може да хареса страницата на блога Икономика и общество, за да вижда най-новите публикации в блога.





Няма коментари:

Публикуване на коментар