19 декември 2018 г.

2019: ръст на предлагането на офисни и индустриални площи

Новини



Нарастващо предлагане на пазара на офисни и индустриални площи през 2019 г. и задържане на наемните цени на вече достигнатите нива, прогнозират от консултантската компания Cushman & Wakefield Forton.

След периода на силен ръст, следващата година ще е предизвикателна за имотния пазар, основно заради забавянето на икономическия растеж и очаквания плавен ръст на лихвите. Ефектът от тях обаче едва ли ще се усети още през следващите месеци и те ще са по-скоро период на стабилност.

Ако прогнозите за умерен икономически растеж се изпълнят и активността в ключовите за имотния пазар сектори се задържи, следващата година ще е относително спокойна за пазара на бизнес имоти. Макар и това да не се усети веднага, трендът в някои сегменти обаче се обръща – от недостиг към засилено предлагане на площи. Това ще повлияе на наемните нива и заетостта и съветът ни към инвеститори и предприемачи е да следят отблизо пазара“, коментира Михаела Лашова, управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton.

По-позитивно развитие се очертава на пазара на търговски площи, където ръстът на потреблението поддържа интереса към експанзия на търговците и инвестиции в нови площи. Очакванията са след насищането на пазара с шопинг центрове, фокусът да се измести към инвестициите в търговски паркове в по-малките областни градове.

ОФИС ПЛОЩИ

Към края на 2018 г. изграждащите се офис площи в София са близо 440 000 кв. м, като около 100 000 кв. м от тях са получили разрешение за строеж през последните месеци. Значителният ръст на започнатите нови сгради е реакция на пазара на продължителния недостиг на първокласни офиси под наем в условията на активно търсене през последните години.
„Интересът към офис площите се запазва висок предвид продължаващата активност на IT и BPO сектора, който е основен двигател на наемния пазар. Предвид това, не очакваме съществени размествания на пластовете през 2019 г., но нарастващото предлагане определено ще е предизвикателство за пазара през следващите години“, прогнозира Станимира Пашова, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

По данни на компанията до края на 2019 г. е планирано завършването на близо 240 000 кв. м офис сгради от тези в строеж, като над 40% от площи в тях са отдадени под наем. Като се има предвид, че нетното усвояване (разликата между наети и освободени площи) е под 90 000 кв. м годишно, очакванията са за плавен ръст на незаетите площи през следващите години. Към края на 2018 г. делът на свободните офиси се движи в рамките на 9.5-9.6%, като и през следващата година не се очертава рязко покачване.

С излизането на нови качествени офиси на пазара очакванията са делът на наетите площи в строеж да остане висок, за сметка на по-старите и по-нисък клас сгради. Предвид тази специфика на предлагането и нуждата от качествени и изпълнени в срок довършителни работи, се очаква услуги като проджект мениджмънта да стават все по-търсени на пазара.

За момента наемите не са под сериозен натиск и очакванията на Cushman & Wakefield Forton са те да се задържат на достигнатите нива през 2019 г. За София това означава оферти от 15 евро/кв. м за първокласни площи в центъра и 12-14 евро/кв. м – за висок клас офиси по големите булеварди.

ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ

Инвестициите в развитие на ритейл паркове ще са ключова тенденция на пазара на търговски площи през 2019 г. Интересът на предприемачите е свързан с разрастването на много търговци в средно големите и по-малките градове – с 30 000 до 100 000 жители, където няма шопинг центрове.

В по-малките населени места няма икономическа логика да се инвестира в голям търговски център и ритейл парковете остават единствена алтернатива за марките, които искат да открият обект. Обичайно това са компактни проекти с 4-5 000 кв. м отдаваема площ, които се разгръщат около съществуващи хранителни хипермаркети, магазини за техника или от типа „направи си сам“, обобщи Иван Граматиков, мениджър „Търговски площи“ в Cushman & Wakefield Forton.

Според него, като се има предвид, че развитието на подобен проект отнема между 6 и 10 месеца, подобни проекти ще се появят на пазара към края на 2019 г.

В сегмента на шопинг центровете нови проекти не се очакват. След откриването на Plovdiv Plaza и очакваното отваряне на Delta Planet Varna в края на март, пазарът в София и големите градове вече е наситен. С новите проекти общото предлагане на площи в молове в страната към средата на 2019 г. се очаква да надхвърли 810 000 кв. м.

В условията на силна конкуренция, за повечето молове годината ще е време да затвърдят пазарните си позиции, да привлекат нови брандове и да оптимизират микса си от търговци. В резултат от активността на наемателите, делът на незаетите площи в София се очаква значително да намалее – от 9% към края на 2018 до здравословните за пазара нива от около 5% през 2019 г.

Наемите в моловете и централните търговски улици ще продължат плавно да нарастват през годината. Към края на 2018 г. те са съответно 34 евро/кв. м за помещение от 100-150 кв. м на ключова локация в голям търговски център и 52 евро/кв. м за аналогична площ на търговска улица.

При търговците голямо раздвижване се очертава в сегмента на достъпната мода, където вече е в ход експанзията на нови за пазара брандове, като Pepco, KiK Textilien и др. Много от вече работещите на пазара брандове също планират разрастване, подкрепено от ръста на продажбите им през последните години.

ИНДУСТРИАЛНИ ПЛОЩИ

Със завършването на около 150 000 кв. м складове и производствени мощности през 2018 г. и още 160 000 кв. м в строеж към края на годината пазарът на индустриални имоти постепенно преодолява недостига на модерни площи. Делът на проектите с терени под наем все още е малък – около 50 000 кв. м са завършените през 2018 г. Основната част от тях са в Индустриален парк София Изток и в базата на Индустриален парк Рожен 41, където поетапно реновираните площи излизат на наемния пазар.

„Голяма част от завършваните в момента спекулативни проекти са отдадени под наем още в строеж, но в същото време през 2018 г. бяха започнати нови складови площи, които ще подсилят предлагането. В допълнение някои от големите наематели построиха свои бази и освобождават заеманите до момента имоти. Това предполага лек ръст на свободните площи в София през следващата година – от сегашните 2-3% до приблизително 5%, което е по-здравословно за пазара ниво“, прогнозира Владимир Гюрджиев, мениджър „Индустриални имоти и развитие на парцели“ в Cushman & Wakefield Forton.

Според него тези нива на незаетост са показателни за узряване и стабилизиране на пазара на индустриални имоти. Очакванията са те да имат стабилизиращ ефект върху наемните цени, които в момента се движат около 4-4.20 евро/кв. м за средни до големи складови площи в София.

Пазарът на индустриални площи извън София остава активен, основно благодарение на търсенето на за производство на авточасти и електроника. България е привлекателна благодарение на ниските оперативни разходи и наличието на свободни ресурси на пазара на труда. В това отношение потенциал има в северната част на страната, където в близките две години се очаква откриването на нови производствени мощности.

ИНВЕСТИЦИОНЕН ПАЗАР

Пазарът на инвестиционни имоти остава ликвиден в продължение на тенденциите от последните две години. Интерес има както от страна на местни, така и на чужди фондове и компании, които придобиват активи в региона.

През последните две години станахме свидетели на поредица от големи сделки както с опортюнистични, така и с институционални инвеститори. В момента има интерес и от двете групи, като особено в сегмента на офис площите има подходящи възможности за различните купувачи. Интересът към първокласни активи със стабилна доходност остава висок, което е логично развитие в по-късната фаза на имотния цикъл. Успоредно с това регистрираме и интерес от инвеститори с по-рисков профил, които търсят имоти с потенциал за развитие и покачване на стойността“, коментира Явор Костов, мениджър „Капиталови пазари“ в Cushman & Wakefield Forton.

Според него възможности за нови придобивания предлагат всички сегменти на пазара, но при условие продавачите да са разумни в търсената цена и доходност. Към края на 2018 г. доходността при първокласните офис площи се задържа около 7.75%, при търговските площи – на 7.25% и на 8.75% при индустриалните имоти.

По отношение на локациите интересът за покупка на офис сгради и индустриални имоти е фокусиран върху София, докато потенциал за нови придобивания при търговските площи има основно към добре работещи шопинг центрове в страната.

100% български малц и нова лимитирана серия за Загорка специално

Новини

За първи път изкуството и бирата се срещат в една хармонична симбиоза. „Доброто тук“ се преражда в нова лимитирана серия на Загорка Специално, създадена за ценителите на натуралните български продукти и на родното изкуство. Загорка Специално съдържа 100% български ечемичен малц, като избира да представи три региона от полетата до Стара Загора, Чирпан и Севлиево. Трима илюстратори разработват креативните визии на бутилки и кенове бира. Символиката на посланието „Доброто е добро, когато е от тук“ преплита творческата визия на българските артисти и етапите в отглеждането на българския малц, придаващ уникалния вкус на Загорка Специално – сеитба, отглеждане и жътва. В духа на посланието на лимитираната серия, оживява в кен и бутилка, част от специална активация, която стартира в избрани заведения.

Художниците на уникалните опаковки от сдружение Компот – Аспарух Петров, Мила Лозанова и Розалина Буркова – разказват в цветове своя отговор на въпроса какво означава „Доброто тук“ за всеки един от тях. Аспарух свързва посланието с родното и с професионалното си развитие у нас. В своята визия „Посяваме Доброто тук“ той проследява процеса на сеитба. Авторката на илюстрацията „Отглеждаме Доброто тук“, Мила, е възпитаничка на Художествената академия, повлияна от творчеството на Иван Милев, основоположника на българския сецесион. „Доброто тук“ тя открива в скромните и талантливи хора. Розалина се надява да приложи знанията си, натрупани навън, у дома, за да подпомогне обогатяването и модернизирането на илюстраторското и графично изкуство в България.


Повече за свойствата и технологията на ечемичния малц, разказа технологът на „Загорка“ АД, Валентин Кръстев. Според думите на експерта, процесът на малцуване на посочените съставки е изключително важен, защото при него се активират ензимите на ечемика или пшеницата. Малцът, хмелът и бавният процес на ферментация стоят в основата на истински добрата бира.
Доброто тук е да произвеждаме с любов качествена бира за българите“, споделя още Валентин.

10 декември 2018 г.

Има ли балон в цените на недвижимите имоти?

Анализ на Христо Христов


В края на всяка година е време за равносметка за това как е преминала тя. Една от най-горещите теми, която вълнуваше потребителите бе – Имали балон в цените на недвижимите имоти в България? През последните две години цените на жилищата в България нарастват с темпове, които са сред най-високите в Европейския съюз. Именно този бърз ръст в цените върна призрака на имотния балон и усещането за тревожност. В няколко публични доклада дори бе изтъкнато, че бързият темп на нарастване е не само неустойчив, но и нездравословен за нашия пазар.

Всъщност освен данните показващи бърз ръст в цените на недвижимите имоти, няма все още реални доказателства, които да сочат, че сме свидетели на отдалечаване на стойността на имотите от реалните пазарни нива. Нека започнем анализа с въпроса - Колко струват жилищата? Различните методи на определяне на реалната цена водят до различни резултати. Най-масовото схващане обаче е, че цените трябва да бъдат с минимални надцеки, спрямо разходите за построяване на една сграда. Всеки занимаващ се с бизнес или имащ икономическо образование ще ви каже, че този метод може да бъде използван единствено и само в държавно регулираните сектори. Например за определяне на цената на тока, водата и т.н. В свободната пазарна икономика цените се определят от равновесната точка между търсенето и предлагането. С други думи, когато търсенето е по-голямо от предлагането цените започват да нарастват, а когато предлагането превишава търсенето това натиска цените надолу. И тук идва логичният отговор, че в условията на свободен пазар, пазарната цена къса своята връзка с разходите и се движи от търсенето.

Последните няколко години страната ни се намира в осезаем икономически подем. Безработицата е на рекордно ниски нива от едва 5%. БВП нарастваше с межди 3% и 4% на година. Работните заплати пък не забавят темпа си на ръст, а гладът за квалифицирани кадри продължава да ги дърпа нагоре. Тези и куп други макроикономически индикатори показват, че икономиката на България се намира във фаза на сериозен подем.

Нека видим обаче защо цените на имотите растат.

На първо място трябва да отбележим изоставането на средната цена на кв. м. спрямо икономическото състояние на страната. На графиката виждаме как се е движил обемът на БВП през годините и средната цена на кв. м. в страната. От нея виждаме, че обемът на БВП нараства за последните 10 години непрестанно всяка година от 69,3 млрд. лв. в края на 2008 г. до 101 млрд. лв. през 2017 г. В същото време цените на недвижимите имоти бележат спад и едва през 2014 г. те започват да растат. С други думи графиката ни показва съществено забавяне в ръста на цените на недвижимите имоти, независимо от положителния тренд на икономиката. Това забавяне обаче се наваксва след 2014 г. и именно този бърз ръст довежда много хора до усещането, че може би имаме надуване на имотен балон.
Графика: Стойност на БВП и средна цена на кв. м. в страната.

Източник: НСИ

От друга страна предпоставка за ръста на средните цени на имотите са рекордно ниските лихви по жилищните кредити. Статистиката на БНБ показва, че през октомври 2018 г. средният лихвен процент по жилищните кредити в левове се понижава на годишна база с 0.61 пр.п. до 3.26%, а по жилищните кредити в евро спада с 0.15 пр.п. до 3.93%. За сравнение през октомври 2007 г. средните лихвени нива по дългосрочните жилищни кредити е 8.35% или повече от двойно по-висок.

Високото търсене се провокира и от друг фактор – значително подобряване на достъпността на цените на имотите. Според НСИ към края на 2008 г. средната цена на квадратен метър в страната е била 1 359 лв., а средната работна заплата е възлизала на 548 лв. С други думи преди около 10 години са били необходими две работни заплати и половина, за да се закупи един квадратен метър. Въпреки че в момента няма напълно актуални данни от НСИ и последните такива са от края на 2017 г. то разликата е видна с просто око. Към декември 2017 г. средната цена за кв. метър в страната е била 1 062,6 лв., средната работна заплата пък е била в размер на на 1 095 лв. Това означава, че за да се закупи един квадратен метър е необходима само една средна работна заплата.* Цифрите ясно показват, че интересът към имотите е провокиран не просто от ниските лихви, които имаме по кредитите, а по-скоро от достъпността на цените.

Графика: Коефициент на достъпност на средните цени на недвижимите имоти.

Източник: НСИ
*Данните за средната цена на кв. м. за 2018 г. са преизчислени на база среден тримесечен ръст от 1,98%, тъй като в НСИ няма оповестени актуални такива.
Какво следва от тук нататък?

Очакванията на всички експерти са за ръст в лихвите по новоотпуснатите жилищни кредити. Това се обуславя от очакванта промяна в политиката на ЕЦБ и ръста на основната й лихва. Покачаването на лихвите в България обче ще се отрази с известно закъснение след реакцията на ЕЦБ. То няма да бъде с бързи темпове, но ще доведе до леко охлаждане в търсенето на кредити. От друга страна върху цената на жилищата в страната влияние ще окаже и повишаващото се предлагане. Според НСИ през третото тримесечие на 2018 г. местните администрации са издали разрешителни за строеж на 1 659 жилищни сгради с 9 419 жилища. С други думи на пазара се очква в следващите 12 – 18 месеца да бъдат предложени почти 10 хил. нови жилища. Комбинацията от тези два фактора ще задържи цените на имотите през следващата година на нива близки до моментните. Възможно е дори и да видим лека корекция. Предпоставка за по-осезаем спад в цените на имотите може да има при спад на работните заплати или продължителен ръст в цените на имотите изпреварващ ръста на доходите.

Въпреки целият анализ и данни, които използвам тук, отново ще има скептично настроени хора, които да смятат, че цените на имотите са много надценени. Това се дължи по-скоро на все по-широко разтварящата се ножица в доходите на населението. Ако използваме като измерител броят на депозитите публикуван от БНБ, то виждаме, че тези до 1000 лв. намалява с 6% в периода септември 2017 г. – септември 2018 г. или с 385 505. Общата сума по тези депозити намалява с 2,2 или 21,5 млн. лв. В същото време депозитите с обем над 100 хил. лв. нарастват с 12,5% като брой и 13,2% като обем, съответно с 6 719 броя и 1,5 млрд. С други думи доходите на средната класа се увеличават с по-високи тепмове и те могат да си позволят покупката на собствено жилище или инвестиция във второ такова. В същото време доходите на ниските слоеве или така нареченият „прекариат“ изостават от средният за страната ръст. Ето и защо за тях цените на имотите продължават да бъдат непосилно високи, а и от тук да се налага усещането за балонизирането им.


Всеки, който смята, че публикацията е интересна и иска да чете и други такива, може да хареса страницата на блога Икономика и общество, за да вижда най-новите публикации в блога.








5 декември 2018 г.

Секторът на леките производства раздвижва пазара на индустриални площи

Новини

Навлизането на нови компании, пpoизвoдитeли oт aвтoмoбилния ceĸтop и леката промишленост, подсилва динамиката на пaзapa нa индycтpиaлни плoщи през последното тримесечие, показва докладът на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton. България успява да привлича нови компании за производство на автомобилни части в условията на силна конкуренция със съседните държави, единствено благодарение на по-ниските оперативни разходи и наличните все още свободни ресурси на пазара на труда в определени региони в северната част на страната.

„Въпреки неподвластните на регламентите на европейското законодателство насърчителни мерки за привличане на инвеститори в Сърбия и Македония, както и значително по-мащабния и институционално развит пазар в Румъния, нашата страна успява да бъде конкурентоспособна за компаниите в сектора на леките производства. Ключови предимства са добрите възможности за оптимизиране на оперативните разходи, добрият им баланс с производителността на труда, развитата инфраструктура и не на последно място сравнително значимите свободни ресурси на пазара на труда в градовете с население около 100 хиляди души, основно в Северна България“, коментира Владимир Гюрджиев, мениджър „Индустриални имоти и развитие на парцели“ в Cushman & Wakefield Forton.

Това изказване се подкрепя от навлизането на немските компании Voss Automotive в Баховица, Ловешка област, Leoni в Плевен, както и на турския производител на кабели Sarkusuysan и белгийците Kreon, които избраха Шумен. Те са сред примерите за нови производствени бази в региона през последните месеци. Междувременно компанията за микроелектроника Melexis обяви планове да удвои производствените си площи в София. Разширение правят и Witte Automotive в Русе, където се планира и нов завод за автомобилни тапицерии.

В сегмента на складовите проекти вече не може да се говори за недостиг на модерни площи, тъй като през 2018 година бяха въведени в експлоатация или започнати значителни обеми логистични сгради. Също така поради факта, че няколко значими ползватели на този вид площи си изградиха собствени бази и освобождават заеманите сгради, на пазара излизат и допълнителни свободни квадратури. В резултат от тази активност делът на свободните площи (vacancy rate) е около 2.5%. Ако се вземат предвид и планираните за завършване проекти, през следващите месеци делът им ще надхвърли 5%.

Тези нива са здравословни и говорят за узряване на дивелъпърите и инвеститорите в индустриалния сегмент. Промяната ще стабилизира наемите на складови площи на 4-4.20 евро/кв. м. Това е положителна тенденция, защото ако поради дефицита в предлагането ръстът на цените на складови площи се беше запазил, средният наем щеше да надхвърли с повече от 25% нивата в Централна и Източна Европа и щеше да се отрази негативно на конкурентоспособността на България.

С новозавършени 23 900 кв. м през третото тримесечие пазарът на индустриални имоти е доминиран от активи за собствено ползване и строителство по поръчка (built-to-suit). Сред значимите завършени проекти през последните месеци са новата производствена и логистична база на Talar Foods в Индустриален Парк София Изток, както и собствената складова база на 3PL оператора Cargo Partner в района на НПЗ Искър.

Въпреки засиления интерес от страна на институционални инвеститори и международни дивелъпъри към пазара на индустриални активи в България, през последната година са осъществени само епизодични сделки. Липсата на по-значими придобивания се дължи на сериозното разминаване между очакванията на купувачите и продавачите относно оценката на активите и доходността.

„Основната причина за това разминаване се крие в обстоятелството, че българският пазар е доминиран от местни дивелъпъри, които са изминали тежък път и се изнесли цялата тежест на кризата. Възрастта на проектите им е над 10 години, което означава, че изхарчените за тях средства са значителни и това обстоятелство мотивира собствениците да поддържат високи очаквания. От другата страна, заинтересованите да купуват инвеститори сравняват проектите в България с такива в Румъния, Чехия и Полша, където обемите са в пъти по-големи. В същото време на тези пазари има и значително по-сериозно предлагане на инвестиционен продукт и конкуренцията натиска ценовите очаквания и доходността надолу“, обясни Владимир Гюрджиев.

След лекия спад на доходността в началото на годината, нивото й се задържа на нива около 8.75% и се очаква да остане стабилно. Наемите на първокласни имоти са около 4 евро/кв. м в столицата.